Cálculo del alquiler residencial
Muchos programas de alquiler residencial comparan el alquiler mensual admisible con el capital, los intereses, los impuestos, los seguros y las cuotas de asociación, a menudo denominados PITIA. La fórmula simplificada divide el alquiler mensual admisible entre el PITIA mensual. El prestamista determina qué ingresos y costes son admisibles.
Un ejemplo residencial
Si el alquiler mensual admisible es de $2,500, el capital e intereses mensuales son de $1,800 y los impuestos, seguros y cuotas de asociación suman $400, el PITIA es de $2,200. El ratio es $2,500 dividido entre $2,200, aproximadamente 1.14. Son cifras ilustrativas de un inmueble, no condiciones de préstamo ni un umbral de aprobación.
Método de ingresos comerciales
Para inmuebles comerciales y multifamiliares de mayor tamaño, un prestamista puede comparar el ingreso operativo neto (NOI) anual con el servicio anual de la deuda. El NOI es el ingreso efectivo menos los gastos operativos antes de los pagos de deuda. En un ejemplo simplificado, $2,100 de ingresos mensuales después de costes operativos divididos entre $1,800 de servicio de deuda dan aproximadamente 1.17. Utilice períodos equivalentes y no reste el mismo coste dos veces.
Los ingresos necesitan respaldo
Un prestamista puede utilizar contratos de alquiler, el análisis de alquiler de mercado de una tasación, el historial operativo real u otro método permitido. Las proyecciones de alquiler a corto plazo pueden tratarse de forma distinta a los contratos de largo plazo. Pregunte qué método de ingresos se aplica antes de basarse en un ratio proyectado.